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東京ルール |
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■東京ルールとは・・・
賃貸不動産業界においては、
原状回復問題などの敷金返還トラブルを未然に防ぐ為に公布した
東京都の条例「賃貸住宅紛争防止条例」の事を示し、
業界では「東京ルール」と呼ばれています。
※この条例は、2004年10月1日から施行しております。
この条例は対象者を東京都の物件を扱う宅地建物取引業者に限定しています。つまり、大家さんなど業者でない方が賃借人（借主）と賃貸契約を締結する場合は関係の無い条例です。
しかし、大家さんや東京都の物件を取り扱う事のない不動産業者においても、まったく関係の無い話と捉えるのではなく、この条例は国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドラインの考え方に基づいて作成しているので、この条例を理解してトラブル防止に努めなくてはならないと考えます。
また、この条例は他の都市でも条例化される可能性もあると考えられます。
そういった意味からも、非常に興味深い条例です。
今回、東京都が作成した『賃貸住宅トラブル防止ガイドライン』は、
国土交通省のガイドラインと違い、賃借人（入居者）が読む事を強く意識しており、非常に多くのイラストを使い、解り易く解説しています。
国土交通省のガイドラインと大きく違うところは、賃借人（入居者）に善管注意義務（善良なる管理者の注意義務）はもちろんのこと、家賃滞納について、騒音、ゴミ出しの問題など、入居中のマナーに関する事についても掲載しています。
東京都のホームページから「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」
をダウンロードしてご覧下さい。
■説明義務のある者
宅地建物取引業者
■説明対象契約
東京都内にある居住用の賃貸住宅の媒介時
■適用対象
東京都の賃貸住宅において、重要事項説明義務がある契約の場合
①宅地建物取引業者が媒介（仲介）・代理を行う東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事務所等の事業用、貸主と直接契約を結ぶ場合は除く）＊都内の物件を扱う場合、都外の宅地建物取引業者も説明が義務付けられます。
②平成16 年10月1 日以降、重要事項説明を行う新規賃貸借契約（更新契約は除く）
●ポイント１
100％住居として利用される賃貸契約に限定されるそうです
●ポイント２
定期借家契約の場合は、更新ではなく、再契約なので適用されるとのことです。ただし、業者が貸主のサブリースなどの場合は、重要事項の説明義務がないため、この条例は適用されません
説明のタイミングは重要事項の説明時に以下の説明事項を説明する必要がある。つまり、契約締結前に必要 なのです。
●説明事項
①退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
②入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
③賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
④修繕及び維持管理等に関する連絡先
●賃借人に特別の負担を課す特約が有効と認められるための要件
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
●違反者に対する指導
宅地建物取引業者が説明義務等に違反した場合、知事は、指導、勧告、公表を行うことができます
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投稿者 敷金問題解決センター : 2006年07月14日 |
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代表取締役 加藤 誠司
こんにちは。
賃貸物件に入居する際に預け入れた、敷金・保証金の退去時の返還でのトラブルが社会問題として取り上げられるようになってから数年が経ちました、ガイドラインや条例の整備等で表面的な問題が減少したかに見える一方、高齢者や個人の弱い立場にいる方々からの相談は、日を増すごとに増加しています。
私ははっきり申し上げます。理不尽な請求にこたえる必要はありません。
敷金・保証金は全額返ってきます！
当社では、解決するまでお手伝いさせていただいております。まずは無料相談をご利用ください。 |
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東京都 柴田様
お世話になる際、最初は半信半疑でした・・・
いままで、何度となく引越しをしてきましたが、敷金がもどってくるなんて、今までなかったからです。
でも・・・
敷金が返ってきました。
私の場合、家賃15万円の賃貸マンションでしたので、敷金は2ヶ月分の30万円でした。4年住み、退去時の請求額が48万円。敷金の他に18万円の請求が来ましたが、ご相談した結果、支払うどころか、逆に22万円の敷金返還がありました。
本当にありがとうございました。
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埼玉県 三島様
この度はお世話になりました。お恥ずかしい話ネコを飼っていたせいで、預け入れていた敷金の2.5倍、30万円もの請求が来ましたが、12万円も敷金が私の元に返ってきました。本当にありがとうございます
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