特約とは？

特約とは・・・
賃貸借物件での特約とは一般的には、こういわれています。
「賃貸住宅標準契約書」にはない契約や条項についての契約です。

賃貸借物件の契約については特約を設けることは、契約の自由から認められています。原状回復の義務を超えた一定の修繕・修復費用を賃借人（借り手）に負わせることは可能です。

しかし、判例等においては、「一定範囲の修繕を賃貸借人（借り手）の負担とする特約においては、単に賃借人の修繕義務を免除する意味しかない。」
となっており、経年変化（使用年数による自然消耗）や通常の消耗に対する修繕義務を賃借人に負わせる特約に関しては、賃借人に法律上、社会通念上の義務とは別個の新たな義務を貸すことになるため、次の用件を満たしていなければ、効力自体について問題が生じるとあります。

１．
特約の必要性があり、かつ、暴利的でないことが客観的合理的理由が存在しなくてはならない。

２．
賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕義務を負うことについて認識していること。

３．
賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること。契約時に借主が同意していて、内容が暴利的でなければ、特約の効力はある程度認められる。

しかし、大家との裁判になったときに、特約の内容が不合理であると認められれば、これをくつがえす判決が下ることも多くある。また、借り手に不等な特約は、借地借家法第30条によって、無効になる。
※宅地建物取引業法では、原状回復費用の負担については重要説明事項として、不動産会社は契約当事者に対して、充分な説明をする義務を負っているので、説明不足の際には、不動産業者に落ち度ｆがあることになる。


というう事は・・・
消費者契約法に照らし合わせると、次のようになります。
通常、不動産会社・家主が入居時の契約で提示される特約事項はに関しては、借り手に不利な契約を結ばせることは、専門知識や経験上、非常に簡単なのだから借り手にに不利な契約は、契約そのものが無効ですよ。というものです。

とにかく、借り手に不利な契約は無効です。と法律が保証してくれているのです。
交渉する余地・・・は充分にあります！当社へご相談ください


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東京都　柴田様
お世話になる際、最初は半信半疑でした・・・
いままで、何度となく引越しをしてきましたが、敷金がもどってくるなんて、今までなかったからです。
でも・・・
敷金が返ってきました。
私の場合、家賃15万円の賃貸マンションでしたので、敷金は2ヶ月分の30万円でした。4年住み、退去時の請求額が48万円。敷金の他に18万円の請求が来ましたが、ご相談した結果、支払うどころか、逆に22万円の敷金返還がありました。
本当にありがとうございました。