保証金償却とは

貸し事務所や店舗の募集条件には「保証金の償却年３％」とか「解約時償却２ヶ月」などという表示がされていることがあります。

通常、賃貸借契約を結び物件を借りると、借主は賃料の数ヶ月分相当額の保証金を貸主に預け入れる必要があります 。これは貸主が賃料の滞納などのリスクを回避するために担保の目的で借主から預かるもので、
一般に無利息で、契約が終了すると貸主は借主に預かった保証金を返却することになります。

しかし純粋な預かり金であれば、一度預けたら契約が終了するまで残高はそのままなのですが、
償却が設定されていると保証金の一部が貸主の収入に充当されていき、その分保証金の残高が減っていくことになります。

これがどういうことかというと、例えば保証金が１００万円で「償却年３％」とある場合では、
契約開始から１年目に１００万円×３％＝３万円、２年目に入るとまた３万円、３年目でさらに３万円と毎年３万円づつ保証金残高が減っていくということで、契約期間が３年の場合、３年が経過した時点では、当初１００万円だった保証金残高は９１万円になっている計算になります。

たいていの契約には契約更新時には目減りした保証金を当初の残高に回復するという条項があるので、借主は契約を更新するとなると目減りした保証金９万円分を補填して残高を１００万円に戻す必要があるということになります。

また「解約時償却２ヶ月」などと定められている場合は、保証金の預け入れが賃料の８ヶ月相当額であれば、
うち２ヶ月分が解約時に差し引かれ、手元に戻ってくるのは６ヶ月分ということになります
（こちらは解約時に１回差し引かれるだけなので更新時の補填はありません）。


しかしいずれのパターンであっても借主の負担であることには代わりがなく、
借主からすると、何で賃料以外にこの様なお金を支払わなくてはならないのかという気持ちが正直なところかも知れません。
実際のところ何故保証金を償却するのかという点については明確な根拠はなく、
更新料の代替名目であったり原状回復費用への充当のために設定されたかつての（貸主に有利な）
習慣が今も残っているというのが最も有力な根拠のような気がします。
当然のことながら借主には不評の慣習であることから、
最近は徐々にではありますが償却の設定された物件は減る傾向にありますが、
それでもなお多くの物件では「償却○％」といううたい文句が残っています。

東京都　柴田様
お世話になる際、最初は半信半疑でした・・・
いままで、何度となく引越しをしてきましたが、敷金がもどってくるなんて、今までなかったからです。
でも・・・
敷金が返ってきました。
私の場合、家賃15万円の賃貸マンションでしたので、敷金は2ヶ月分の30万円でした。4年住み、退去時の請求額が48万円。敷金の他に18万円の請求が来ましたが、ご相談した結果、支払うどころか、逆に22万円の敷金返還がありました。
本当にありがとうございました。