原状回復とは？

原状回復とは・・・

敷金の返還時にもっとも重要な言葉です。と、同時に「グレーゾーンである言葉」ともいえます。条例・ガイドラインに記載はあるものの、それを無視して敷金をせしめようとする家主側と敷金の返還を求める私たちとの間に大きな、相違が生じる部分でもあります。

まさに、この「原状回復」において、私たち賃貸物件の借り手側と家主側との攻防があります。耳にしたことがある方も多いと思いますが、「特約」という言葉を聞いたことがある方も多いと思います。

特約とは・・・家主側が、物件退去時や家賃の未払い時・契約事項を借り手側が破ったときに家主が、家主自身を守るもの。と考えておけばよいでしょう。現状回復時は家主側が指定する内装業者を指定する。
現状回復とは、入居時の状態に部屋を戻すことを指し、その費用は借り手側が負うものとする・・・などなど・・・・
しかし「特約」とは本来、家主側を守るべきことにだけに、使われるものではないのです。
「うちは相場より平米単価をここまで下げるから、退去時の風呂釜の補修は借主が持ってくださいね・・・」
など・・借り手にも有利に、そして家主側とのギブアンドテイクが唄われていないと、「特約」自体が無効なのです。この「特約」を盾に、敷金をせしめようとする家主が多いことを知っておいてください。

「現状回復とは、入居時の状態に戻すことをいう。」
こんな特約は、そもそも無効であります。
「原状回復」を広辞苑で調べると、“結果として生じている現在の状態を、それを生じさせた原因以前の状態に戻すこと”となっています。

これをそのまま賃貸物件に置き換えると、

“退去した現在の状態を入居する前の状態に戻すこと”になってしまい、ときにはこの解釈をそのまま家主に使わいあなたの敷金をせしめようとするのです。

しかし、賃貸物件契約時における「原状回復」とは、
決して“退去した現在の状態を入居する前の状態に戻すこと”ではないのです。建物の価値というのは、時間の経過とともに居住の有無にかかわらず減少していくものです。

これを「自然損耗」とか「経年変化」と言います。

そして不動産取引においては、賃借人の「原状回復義務」には、この「経年変化」は含まれないと解釈されているのです。（経年変化・・・時間が経つと共に劣化する物件）
要するに、普通に生活していれば、自然に汚れたり老朽していくのは当たり前で、それについては賃借人に責任は無いということなのです。

フツウに生活をし、あなたの故意によってつけられた汚れや傷でない限り、敷金より精算されることはないのです。
もっと簡単に言えば、「原状回復義務」とは「損害賠償」であると考えればいいでしょう。あなたが生活していて、故意もしくは過失によっと損害を与えた部分のみ、あなたに賠償責任があるということです。

ですから、フツウに生活をしていたのであれば、敷金は全額返ってくるのです。

東京都　柴田様
お世話になる際、最初は半信半疑でした・・・
いままで、何度となく引越しをしてきましたが、敷金がもどってくるなんて、今までなかったからです。
でも・・・
敷金が返ってきました。
私の場合、家賃15万円の賃貸マンションでしたので、敷金は2ヶ月分の30万円でした。4年住み、退去時の請求額が48万円。敷金の他に18万円の請求が来ましたが、ご相談した結果、支払うどころか、逆に22万円の敷金返還がありました。
本当にありがとうございました。