■更新拒絶・契約制限

借地借家法は、不動産の賃貸借契約について解約や契約更新の拒絶をする場合には「正当事由」を要求しています。
これは、存続期間に定めがない賃貸借契約はいつでも当事者のどちらからでも解約を申し入れることができ、定めのある場合にはその期間満了によって契約は終了し更新するかどうかは当事者の意思次第、という民法上の原則を修正したものである。そうした修正を施した理由はこの法律の趣旨でもある「賃借人の保護」です。

■定期借家契約

分譲賃貸物件に多く見られる賃貸契約です。

ある一定の期間を区切り（貸主・家主の意向）でその期間内で契約を満了し、一切の更新をしないものを言います。（38条）


■定期借地権

1.　一般定期借地権
この借地権の存続期間は50年以上でなければならのですが、存続期間終了時には借地を更地に戻して返還しなければならない。存続期間満了後、更新もなく速やかに土地が返還されるため、比較的安価で借地権を設定できるのがメリットである。

2.　建物譲渡特約付借地権
この存続期間は30年以上と規定され、期間満了時には借地上にある建物が相当の対価でもって地主に売却されます。
土地開発業者（ディベロッパー）などが土地を借り、そこにビルやマンションを建てて賃料収入を得て、その後地主に売却するという事業に用いられます。

3.　事業用借地権
借地権の存続期間は10年以上20年以下で、前二者の賃借権と異なり土地の利用目的が事業用に限定されます。
つまり店舗を建設するといった目的に限定されるのであり、居住目的の建物は建設できません。
この事業用借地契約は公正証書によってなされなければ、一般の借地契約となる。

■賃料の改定

賃料額の改定に際しては賃貸人と賃借人の地位の違いとそれによる交渉力の差が大きく現れますよね・・・

だから、借地借家法は地代や家賃が経済事情の変化によって現状に見合わない額となった場合（高すぎる・低すぎるという場合もある）には、当事者の双方が借賃増減額請求権を取得します。

これを行使するとその場で直ちに額が変更される。

もちろん具体的な額は裁判などによって決定されることになりますが、請求権を行使した時点から賃料が変更されたものとして扱われます。
こうすることで紛争解決を引き延ばし、引き延ばしている期間の賃料を現状の額で据え置こうとする戦術は無意味化するのです。

■借家権の更新

契約の存続期間があらかじめ定められている借家契約の場合、何もしなければ自動的に契約が更新されるという制度が採られています。
すなわち、契約期間が終了する1年から6ヶ月前までに契約を更新しないことを通知しなければならず、この通知がない場合にはこれまでと同様の条件で契約が更新されたとみなされる（26条1項）。
ただし、新たな借家契約は期間の定めのないものとされます（26条1項但書）。
たとえ更新拒絶の通知を行ったとしても、その拒絶によって契約を終了させるためには正当事由が必要となる（28条）（居住権）

近年の投資ブームによる不動産取得・・・
あなたは大丈夫ですか・・・？

健全な賃貸物件の運営を志される
家主様をサポートします！

不動産会社との関係悪化（礼金・仲介手数料の取り扱い） 管理会社の選定 競売物件の取得による突然の賃借人との関係 敷金の清算 家賃滞納に対する対処 内装業者の選定 賃貸契約書の作成・特約事項の取り扱い ガイドライン・条例・判例・消費者契約法に対する認識 保証人の不履行 などなど・・・ いざ不動産を取得し物件を賃貸に出して運営していくことにも沢山の諸問題が待ち受けています。 もちろん、上記のような悩みだけに限りません。 借主の募集から税金（節税）対策・・・とあげるときりがありません。 敷金問題解決センターを開設させていただき、 早いもので3年の月日がたちました。 様々な借主の方からのご相談をお受けし、 ガイドライン・条例に則った敷金・保証金の返還の交渉のサポートをお手伝いさせていただきましたが、 必ず壁にぶつかる大きな問題があります。 それは・・・ 不動産会社と家主様との価値観の相違です。 退去時の立会いや、原状回復時の工事に関して、 多くの不動産業者はマージンなるものを、 家主・施工業者から徴収します。 客付け（借主様を募集する行為）を依頼するにしても、 礼金から広告費を徴収されたり・・・ もちろん、そういった商取引を否定するつもりはありません。 しかし、借主様とのトラブルや管理会社とのトラブルの起点は、おおよそそこから生まれてくる様です。 結果・・・ 常に敷金返還・清算に関するトラブル・紛争が耐えない 手数料・管理費など、無駄な維持費を支払いすぎている。 大手の掲示板等に心無い誹謗・中傷を書き込まれ、地域での評判はガタ落ち・・・ 入居者の減少 以上のような結果をもたらしかねません。 ガイドラインや条例・判例を健全に活用し、借主の方と正当なお付き合いをされる家主様であれば、当社と志の共有も可能だと思います。 当社は豊富な事例に基づき、健全な賃貸物件の運営にお役に立てれば・・・と思っております。 家主様が抱えている問題を当社が全力でサポートさせていただきます。 お問い合わせ・ご質問はこちら＞＞＞ コンサルタント契約は一律です。 一物件につき1ヶ月5.000円(税込）